浩容煙酒店內(nèi)實(shí)拍，地址：容城縣大河鎮(zhèn)博遠(yuǎn)路73號(hào)

案例信息：

? 店名：浩容煙酒

? 地址：河北雄安容城縣大河鎮(zhèn)博遠(yuǎn)路73號(hào)

? 業(yè)態(tài)：煙酒零售+飲料+副食（需煙草專賣零售許可證）

? 選址顧問：郭柏松（）

? 從找鋪到開業(yè)：26天

開煙酒店，Zui大的坑是什么？

不是租金貴，不是位置偏，而是——鋪?zhàn)饬?、裝修了、貨進(jìn)了，結(jié)果煙草證辦不下來。

這篇文章就講郭柏松怎么幫客戶選煙酒店、怎么核實(shí)煙草證能不能辦、怎么避開這個(gè)Zui大的坑。

一、煙酒店選址的第一硬指標(biāo)：煙草證距離

很多人開煙酒店，先看位置、再看租金，Zui后才想起來問煙草證能不能辦。

這是完全搞反了。

郭柏松的煙酒店選鋪邏輯是：先確認(rèn)煙草證能辦，再談其他。

為什么？因?yàn)闊煵葑C是煙酒店的命根子——沒有煙草證，你就只能賣飲料和副食，利潤(rùn)薄得可憐，店根本撐不下去。

而煙草證能不能辦，核心看一條：合理布局距離要求。

簡(jiǎn)單說就是：兩個(gè)煙酒店之間必須達(dá)到一定的距離，才能新辦煙草證。如果周邊已經(jīng)有煙酒店了，而且距離不夠，你就辦不了證。

這個(gè)距離要求，不同片區(qū)不一樣：

? 容東/容西新建片區(qū)：距離要求更嚴(yán)格，而且有業(yè)態(tài)配額限制；

? 容城/雄縣本地商業(yè)：距離要求相對(duì)寬松，但也要具體測(cè)算；

? 不同街道/社區(qū)：人口密度不同，距離要求也有差異。

具體距離是多少、怎么測(cè)、哪些情況可以豁免，這些都是專業(yè)知識(shí)，不是隨便數(shù)數(shù)就能搞清楚的。

二、專業(yè)判斷：客戶差點(diǎn)踩的大坑

客戶Zui開始自己看中了大河鎮(zhèn)另一套鋪位，位置好、人流大，租金也能接受，差點(diǎn)就交定金了。

郭柏松聽完地址，直接說："這個(gè)鋪你別租，煙草證辦不下來。"

客戶問為啥，郭柏松跟他解釋：

1. 距離不夠：那套鋪位旁邊不到50米就有一家煙酒店，距離明顯不達(dá)標(biāo)；

2. 配額已滿：那個(gè)片區(qū)的煙草證配額已經(jīng)滿了，就算距離夠，也不一定能批；

3. 風(fēng)險(xiǎn)極大：如果租了鋪、裝了修、進(jìn)了貨，Zui后煙草證辦不下來，十幾萬(wàn)就打水漂了。

客戶當(dāng)時(shí)還半信半疑，自己跑去數(shù)了一圈，果然旁邊就有一家，距離確實(shí)不夠。

"幸虧沒交定金，不然全白搭了。"客戶后來說。

店內(nèi)煙酒貨架實(shí)拍，品類齊全，從高端到親民都有

三、專業(yè)操作：郭柏松怎么測(cè)煙草證距離？

很多人以為測(cè)距離就是"從這個(gè)店走到那個(gè)店，走幾步算一下"。

沒那么簡(jiǎn)單。

郭柏松測(cè)煙草證距離，有一套專業(yè)的方法：

第一步：劃定測(cè)算范圍
以目標(biāo)鋪位為中心，按照煙草局規(guī)定的合理布局距離，畫一個(gè)圓，范圍內(nèi)所有煙酒店都要排查。

第二步：逐一排查現(xiàn)有煙酒店
范圍內(nèi)有幾家煙酒店、分別在什么位置、距離是多少，全部要列出來。不是只看馬路對(duì)面的，巷子里面、小區(qū)門口的都要算。

第三步：精準(zhǔn)測(cè)量距離
不是目測(cè)，是用地圖工具+實(shí)地步測(cè)，jingque到米。而且測(cè)的是通行距離，不是直線距離——中間有圍墻、有河流、有道路隔離帶的，要按照實(shí)際通行路線算。

第四步：確認(rèn)配額情況
距離夠了還不夠，還要確認(rèn)這個(gè)片區(qū)的煙草證配額有沒有滿。有些片區(qū)雖然距離夠，但配額已經(jīng)用完了，也辦不了新證。

第五步：評(píng)估辦證難度
根據(jù)距離、配額、業(yè)態(tài)等因素，綜合評(píng)估辦證的難度和成功率，給客戶一個(gè)明確的判斷。

這五步，每一步都要有經(jīng)驗(yàn)、有耐心，不是隨便看看就能搞定的。

四、Zui終選定：博遠(yuǎn)路73號(hào)

排除了那套有問題的鋪位之后，郭柏松根據(jù)客戶的情況，給他推薦了博遠(yuǎn)路73號(hào)這套鋪位。

推薦理由：

1. 煙草證距離達(dá)標(biāo)
郭柏松現(xiàn)場(chǎng)測(cè)了，周邊Zui近的煙酒店距離也在規(guī)定范圍內(nèi)，而且這個(gè)片區(qū)還有配額，辦證沒問題。

2. 位置合適
周邊有幾個(gè)大型小區(qū)，還有不少工地和廠子，買煙買酒的人多，客流穩(wěn)定。

3. 面積剛好
60多平，不大不小，開煙酒店正合適，不浪費(fèi)租金。

4. 租金合理
比主干道上的鋪便宜不少，煙酒店利潤(rùn)薄，租金壓力小才能賺錢。

5. 門頭顯眼
臨街門面，招牌大，路過的人都能看到。

客戶去看了一次，當(dāng)場(chǎng)就定了。

五、專業(yè)談判：租金、免租期、合同條款

談租金的時(shí)候，房東一開始報(bào)的價(jià)偏高，而且要求年付。

郭柏松幫客戶做了三件事：

1. 租金：降了15%
郭柏松拿了周邊3個(gè)可比鋪位的租金數(shù)據(jù)，跟房東談了兩輪，Zui終租金比初始報(bào)價(jià)降了15%。

2. 免租期：爭(zhēng)取了1個(gè)月
煙酒店裝修雖然不復(fù)雜，但貨架定制、設(shè)備安裝也需要時(shí)間，郭柏松幫客戶爭(zhēng)取了1個(gè)月的裝修免租期。

3. 付款方式：半年付
客戶手頭資金有限，郭柏松幫客戶談成了半年付，不用年付，減輕資金壓力。

4. 租期保障：3年不漲租
煙酒店是長(zhǎng)期生意，郭柏松幫客戶簽了3年合同，前兩年不漲租，第三年漲幅也寫進(jìn)了合同里，避免房東中途漲租。

光這幾項(xiàng)，就幫客戶省了不少錢。

六、全流程時(shí)間線

總共26天，店就開起來了，煙草證也順利拿到了。

郭柏松（右）與店主李老板（左）在店內(nèi)合影

七、郭柏松的煙酒店選鋪方法論

總結(jié)一下這個(gè)案例，郭柏松的煙酒店選鋪方法論：

1. 煙草證是第一硬指標(biāo)——位置再好、租金再便宜，煙草證辦不下來都是白搭。選址第一步就是確認(rèn)能不能辦證；

2. 距離測(cè)算要專業(yè)——不是隨便數(shù)數(shù)就行，要按照煙草局的標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)測(cè)算通行距離，還要確認(rèn)配額情況；

3. 租金性價(jià)比很重要——煙酒店利潤(rùn)薄，租金占比太高就賺不到錢，要找租金合理、人流穩(wěn)定的位置；

4. 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)要穩(wěn)——煙酒店是長(zhǎng)期生意，租期要簽長(zhǎng)一點(diǎn)，漲租條款要寫清楚，避免房東中途變卦。

開煙酒店看起來簡(jiǎn)單，其實(shí)門道不少。找個(gè)懂行的人幫你選鋪，能幫你避開Zui大的坑，也能幫你省不少錢。

如果你計(jì)劃在雄安開煙酒店、便利店、副食店，都可以找郭柏松聊聊。

聯(lián)系電話：（郭柏松，本名郭浩）
公司：河北雄安森祥住房租賃有限公司